Nowe przepisy od 2014 roku

Cieplejsze parametry
Już od 1 stycznia 2014 roku budujemy cieplejsze domy, ponieważ zaczęły obowiązywać nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 5 lipca 2013 r. zmieniającego Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Nowe założenia dotyczące efektywności energetycznej budynków wynikają wprost z unijnej Dyrektywy 2010/3/UE, która nakłada na państwa członkowskie obowiązek obniżania zużycia energii, aż do poziomu bliskiemu zero z początkiem 2021 roku. Polski ustawodawca rozłożył te wymogi na trzy etapy, pierwszy zaczął obowiązywać już od 1 stycznia 2014 roku i zmienił dotychczasowe wskaźniki przenikania ciepła U dla różnych przegród budynku oraz szczególnie wartości parametru Ep, mierzącego poziom zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną.

Ważną rangę ze względu na nowe przepisy zyskuje parametr mówiący o zapotrzebowaniu budynku na nieodnawialną energię pierwotną, który ocenia go pod względem zużycia energii oraz wpływu na środowisko naturalne. O jego wartości decydują m.in. materiały izolacyjne, stosowane do ocieplenia przegród oraz sposób ogrzewania (ważne są zarówno urządzenia, jak i rodzaj paliwa). Maksymalna wartość wskaźnika Ep ujęta w nowym rozporządzeniu określa zapotrzebowanie na energię do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej (Eph+w). W kolejnych latach będzie obowiązywać następujący standard dla wskaźnika Ep w budownictwie jednorodzinnym – nie więcej niż 120 kWh/m² od 2014, 95 kWh/m² od 2017 i 70 kWh/m2 od 2021 roku.

Według tego samego harmonogramu zmieniać będą się również współczynniki przenikalności cieplnej U. Dzięki temu budujący mają czas, aby przyzwyczaić się do nowych standardów i stopniowo poprawiać efektywność energetyczną nowo stawianych domów.


Przyjmuje się, że domy budowane wg warunków technicznych, obowiązujących od 2009 roku powstają poniżej ekonomicznie uzasadnionego progu inwestowania w rozwiązania energooszczędne (nawet o 25%). Oznacza to, że pomimo wzrostu nakładów na budowę cieplejszego budynku (narzucanego inwestorom przez państwo od 2014 roku), budujący zyskają niższe koszty utrzymania domu w dłuższej perspektywie czasu, oraz wyższą jakość zastosowanych rozwiązań. Według szacunków, przedstawianych przez Ministerstwo, zmiana przepisów w tym zakresie oznacza wzrost kosztów budowy 1 m2 domu o ponad 100 zł, jednak te wydatki powinny zwrócić się w ciągu 7–12 lat.

Wchodzące w życie przepisy wymuszą stosowanie grubszych warstwy izolacji w stosunku do dotychczasowego standardu U<0,3 W/(m²/K) – np. dla ścian zewnętrznych docieplenie dotąd wynosiło ok. 10–12 cm, a od 2014 będzie musiało być grubsze o 2 cm, od 2017 o 4 cm, a od 2021  roku już o ok. 5 cm. Podobnego zwiększenia warstw izolacji będzie wymagał dach – z 15 cm dziś, do 18 cm w 2014 roku, 20 cm w 2017 i 25 w 2021 oraz podłogi – z obecnego poziomu ok. 6 cm, do 10 cm docelowo od 2021 roku.

Zmiany wprowadzone od 1 stycznia 2014 r. dotyczą przede wszystkim izolacyjności przegród zewnętrznych oraz ilości energii zużywanej do ogrzewania (lub chłodzenia), przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz efektywnego wentylowania pomieszczeń m.in. w domach jednorodzinnych.

EKO dopłaty
W 2014 roku będzie kontynuowany program dopłat do kredytów hipotecznych, udzielanych ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej dla Inwestorów zdecydowanych na wysoki standard energetyczny nowo budowanych domów. Wpisuje się on w ogólnoeuropejskie tendencje związane z obniżaniem zużycia energii (dot. Dyrektywy 2010/31/EU). Nowy program priorytetowy ma na celu przygotowanie Inwestorów, projektantów, producentów materiałów budowlanych i wykonawców do wznoszenia budynków blisko zero energetycznych. Program skierowany jest do osób fizycznych, budujących dom jednorodzinny lub kupujących dom/mieszkanie od dewelopera (również od spółdzielni mieszkaniowej). Dofinansowanie ma formę częściowej spłaty kapitału kredytu bankowego zaciągniętego na budowę lub zakup domu, mieszkania. Dotacja wypłacana jest na konto kredytowe inwestora po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia i potwierdzeniu uzyskania wymaganego standardu energetycznego przez budynek.

Wysokość dofinansowania jest uzależniona od uzyskanego wskaźnika rocznego jednostkowego zapotrzebowania na energię użytkową do celów ogrzewania i wentylacji (EUco), obliczanego zgodnie z wytycznymi NFOŚiGW, oraz od spełnienia innych warunków, w tym dotyczących sprawności instalacji grzewczej i przygotowania wody użytkowej. Szczegółowe wymagania określone są w Załączniku nr 3 do Programu. Aby skorzystać z dofinansowania w wysokości 30.000 zł brutto lub 50.000 zł brutto, trzeba wybudować dom zużywający mniej niż 40 kWh/m2/rok lub mniej niż 15 kWh/m2/rok oraz wyposażyć go w przyjazne środowisku rozwiązania, szczególnie w wentylację mechaniczną z rekuperacją.

– Technologie inteligentne obecne w dość dużej ilości i różnorodności na rynku materiałów i rozwiązań budowlanych, pozwalają inwestorom wznieść dom, który nie tylko będzie odpowiadał im pod względem estetyki i funkcjonalności, ale także pozwoli wygenerować odpowiednio mniejsze koszty eksploatacji. Rozwiązania takie pomyślane zostały jako usprawniające codzienne czynności domowe, bez zbędnego wysiłku. Ich zaawansowanie technologiczne, pomimo większych nakładów finansowych, w chwili ich montażu, pozwala na wybudowanie domu nowoczesnego, który spełnia normy energooszczędności – przekonuje Łukasz Adkonis, Doradca Domowy.pl ze Słupska.

Program przewidziany jest na lata 2013–2018 z budżetem w wysokości 300 mln zł łącznie. W latach 2013–2015 do rozdysponowania są środki w wysokości 100 mln zł.

– W ramach dopłat NF15 i NF40 przewidujemy sfinansowanie około 12 tysięcy inwestycji. Choć program rozwija się wolniej, niż zakładaliśmy zainteresowanie producentów, deweloperów i inwestorów indywidualnych sukcesywnie rośnie. Deweloperzy w województwach dolnośląskim i wielkopolskim deklarują budowę w nowych, zaproponowanych przez Fundusz standardach, a rynek producentów materiałów dostosowuje nieustannie swoją ofertę do obu wariantów. Sektor inwestorów indywidualnych zarejestrował opóźnienie w czasie, co wynika między innymi z przesunięć w podpisywaniu umów z poszczególnymi bankami, biorącymi udział w programie. Na dziś banki rozpatrują już pierwsze wnioski. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się dopłaty do kolektorów słonecznych. W pierwszym roku funkcjonowania programu t.j. 2010 odnotowaliśmy łącznie około 8 mln wypłat; w 2011 już ponad 100 mln zł. W 2014 roku do rozdysponowania na zakup i montaż solarów pozostało jeszcze 60 mln – skorzysta z nich jeszcze ok. 15 tysięcy rodzin i wspólnot mieszkaniowych – informuje Witold Maziarz, Rzecznik Prasowy NFOŚiGW.

Dopłata do budowy domu energooszczędnego lub pasywnego, w ramach programu NFOŚiGW do spłaty kapitału kredytu hipotecznego o wartości wyższej niż kwota dotacji, podlega opodatkowaniu w wysokości 18 lub 32%.

Wsparcie dla młodych
Według badań Eurostatu opracowanych przez Lion’s Bank prawie 3 mln dorosłych Polaków nie ma ciągle własnego mieszkania, a ok. 44% z nich, w wieku 25–34 lat, ciągle mieszka z rodzicami. Wejście w dorosłość oznacza zwykle wyprowadzkę od rodziców i rodzi potrzebę zamieszkania w samodzielnym lokum – mieszkaniu lub domu, często najpierw wynajmowanym, później już własnym, kupionym na kredyt. W usamodzielnianiu się młodych Polaków ma od nowego roku pomóc Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Program będzie obowiązywał w latach 2014–2018, a na jego realizację założono 3.553 mld zł, nie wliczając w to wydatków budżetu państwa na odliczenia związane ze zwrotem podatku VAT na zakup materiałów budowlanych. Cena metra kwadratowego dla mieszkań lub domów objętych dopłatą nie będzie mogła być wyższa niż limity dla określonych miejscowości, publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, z którym banki komercyjne muszą podpisać stosowną umowę, aby móc udzielać kredytów hipotecznych z dofinansowaniem od państwa.

Z preferencyjnych warunków mogą skorzystać ludzie młodzi (do 35 roku życia), kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, zaciągający kredyt mieszkaniowy na co najmniej 50% wartości nieruchomości, na co najmniej 15 lat, wybierający mieszkanie o powierzchni nie większej niż 75 m2 albo dom nie większy niż 100 m² powierzchni użytkowej, przy czym w każdym przypadku dopłata dotyczy tylko 50 m². Na dodatkowe 10 m² powierzchni mogą liczyć rodziny z trójką dzieci (85 m² mieszkania albo 110 m² domu). Jednorazową dopłatę do wkładu własnego w wysokości 10% wartości nieruchomości otrzymają osoby samotne lub małżeństwa nieposiadające dzieci, dodatkowe 5% rodziny z jednym dzieckiem i szansę na dodatkowe 5%, jeśli w ciągu 5 lat pojawi się trzecie lub kolejne dziecko.

Zwrot VAT
Założenia programu MdM przedłużają możliwość odzyskania wydatków związanych ze stawką podatku VAT na materiały budowlane, choć w mocno ograniczonym zakresie. O zwrot podatku mogą ubiegać się osoby, które po 1 stycznia 2014 roku udokumentują wydatki związane z budową domu jednorodzinnego lub rozbudową (nadbudową) budynku na cele mieszkalne, będą miały pozwolenie na budowę wydane w 2014 roku i nie przekroczą w tym samym roku wieku 36 lat, a powierzchnia domu lub mieszkania nie będzie większa niż założenia opisane w ustawie (75 m2 i 100 m² lub 85 m² i 110 m²). Zwrot wydatków Inwestora obejmie zakup materiałów budowlanych, które do dnia 30 kwietnia 2004 roku były opodatkowane stawką 7%, a od maja 2004 r. są obłożone aktualną stawką podatku VAT. Faktury muszą być wystawione na osoby fizyczne w czasie – od dnia uzyskania pozwolenia na budowę do 30 września 2018 r. włącznie. Szczegółowy wykaz materiałów, za które będzie można odliczać podatek, zostanie opublikowana przez ministra transportu, budownictwa i gospodarki wodnej w drodze rozporządzenia. Wniosek wraz z pozwoleniem na budowę i fakturami inwestor składać będzie w swoim urzędzie skarbowym, przy czym urząd ma 4 miesiące na wydanie decyzji w sprawie zwrotu VAT.

Dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla młodych – w postaci dofinansowania wkładu własnego na zakup nowego mieszkania lub domu albo zwrotu wydatków związanych z zakupem materiałów budowlanych zwolnione są z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych
Podstawową zmianą na rynku kredytów hipotecznych od początku bieżącego roku jest wymóg minimalnego wkładu własnego w wysokości 5%. Oznacza to, że planując zakup lub budowę na kredyt, trzeba liczyć się z koniecznością posiadania oszczędności. Drugą ważną zmianą jest skrócenie maksymalnego okresu kredytowania, od początku roku nie może to być więcej niż 35 lat, zaś okresem rekomendowanym będzie 25 lat. Od stycznia banki nie muszą stosować się do zasady, iż suma rat kredytowych nie może przekroczyć 50% dochodów, gdy jest poniżej średniej, lub 65% w przypadku przeciętnego poziomu. Samodzielnie oceniają ryzyko i podejmują decyzje, szczególnie w przypadku klientów z relacją długu do dochodu na poziomie ok. 40%. Kolejną zmianą jest sposób obliczania zdolności kredytowej, który jest korzystniejszy dla klientów indywidualnych i umożliwia uzyskanie wyższej kwoty kredytu przy danym poziomie dochodów, niż obowiązujące do tej pory warunki. Dodatkowym wsparciem w postaci dopłaty do wkładu własnego jest również program MDM.

Bez pozwolenia
Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowało projekt nowelizacji ustawy Prawo Budowlane, która ma pozwolić znacząco uprościć i skrócić procedury związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Według tych założeń główną zmianą formalną stało się zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki. Jeśli zatem dom nie będzie uciążliwy dla sąsiadów lub środowiska naturalnego, np. nie będzie budowany zbyt blisko granicy itp., wtedy wystarczy zgłosić w starostwie powiatowym planowaną budowę (z dołączonym projektem budowlanym i dowodem poinformowania sąsiadów o planowanej budowie; nie trzeba będzie dołączać m.in. oświadczeń dostawców mediów czy zarządcy drogi), a urząd w ciągu 30 dni odniesie się do planów inwestora. Po upływie tego terminu, brak kontaktu ze strony powiatu, oznacza milczącą zgodę na rozpoczęcie inwestycji. Nowe przepisy nakładają też świeży obowiązek na urząd, który w ciągu 14 dni musi poinformować inwestora o ewentualnych brakach formalnych i wezwać go do ich uzupełnienia.

Przezorni inwestorzy będą mieli możliwość zażądania wystawienia zaświadczenia o braku sprzeciwu ze strony władz miejscowych. Najwięcej kontrowersji budzi jednak kwestia związana z oceną strefy oddziaływania budynku na sąsiedztwo. Według planowanych zmian głównym oceniającym stopień uciążliwości (a raczej jego brak) ma być projektant, przygotowujący dokumentację projektową i plan zagospodarowania działki. Nie eliminuje to jednak możliwości zgłoszenia sprzeciwu przez sąsiadów, gdyż prawo budowlane zobowiązuje inwestora do poinformowania ich o planowanej inwestycji (poprzez ustawienie tablicy informacyjnej lub doręczenie informacji do rąk własnych sąsiadów). Dodatkowo też informacja o wpłynięciu zgłoszenia każdorazowo zostanie opublikowana w internecie, na lokalnych stronach Biuletynu Informacji Publicznej, gdyż projekt domu traktowany jest jako informacja publiczna, którą trzeba podać do publicznej wiadomości.

Uproszczeniu mają również ulec procedury związane z rozpoczęciem budowy – dzięki zlikwidowaniu obowiązku zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych przez inwestora, oraz z jej zakończeniem – dzięki zastąpieniu pozwolenia na użytkowanie zgłoszeniem o zakończeniu robót, do którego organ może zgłosić sprzeciw w ciągu 14 dni (po upływie tego terminu przyjmuje się milczącą zgodę urzędu).

Nowe rozwiązania mają ułatwić życie inwestorom indywidualnym, uprościć procedury (zmniejszyć je o 4) oraz skrócić czas potrzebny na formalności (średnio o 45 dni).

Więcej informacji na temat obowiązujących procedur formalnych oraz dopłat do budowy domów – w programach NFOŚiGW lub MDM – znaleźć można na domowy.pl.